Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры — изменения за 3 года». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Квартира меньше 3 лет в собственности, налог, пример расчета..
В 2013 году Малышевым Н.В. была за 4 000 000 рублей продана квартира, которая им была куплена за 3 500 000 рублей в 2011 году.
Квартира в собственности Малышева Н.В. находилась меньше 3 лет, значит от полученного в отношении ее продажи дохода ему необходимо предоставить декларацию в налоговый орган по форме НДФЛ за 2013 год.
Доход Малышева Н.В. на который будет начислен налог с продажи квартиры при заявлении им в декларации имущественного налогового вычета будет составлять 3 млн. рублей, а НДФЛ рассчитываться так: (4 000 000 — 1 000 000) * 13% = 390 000 руб.
Но если Малышев Н.В. заявит в предоставленной декларации не имущественный вычет, а вычет в сумме подтвержденных документально расходов, тогда облагаемый обязательным налогом доход составит сумму 500 000 рублей, а НДФЛ будет равняться 65 000 рублей: (4 000 000 – 3 500 000) х 13% = 65 000 руб.
Размер имущественного налогового вычета на сумму 1 000 000 рублей будет пропорционально долям распределен между всеми совладельцами квартиры, если она находилась в долевой собственности меньше 3 лет и была продана по одному договору купли-продажи.
Если же каждый владелец квартиры осуществил продажу своей доли, которая находилась в его собственности по отдельному договору купли-продажи, тогда у него также есть право на получение имущественного налогового вычета в сумме 1 000 000 рублей.
Сроки подачи налоговой декларации и уплаты налога
Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Если по итогам декларации Вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.
Когда начинается отсчет сроков владения?
ГЛАВНОЕ! Началом сроков владения является дата регистрации прав собственности в УФРС.
Исключения. Наследство. В этом случае право владения исчисляется со дня смерти наследодателя. При этом, если:
- супруг наследует квартиру умершего супруга, приобретенную в браке, то срок исчисляется с момента приобретения квартиры первым (умершим) супругом;
- если собственник доли в кв-ре наследует другую долю, то срок исчисляется с даты регистрации прав на свою (первоначальную) долю.
Как продать квартиру до окончания сроков минимального владения?
Вариант №1: доходы минус расходы
Налога не будет, если продать жилье по стоимости, не превышающей расходы на его приобретение.
Расходами считаются:
- стоимость, уплаченная вами при покупке данного жилья;
- подтвержденные затраты на строительство дома + стоимость земли;
- %, уплаченные по жилищному кредиту на данную кв-ру (!);
- при «долевке» – черновая отделка.
Нет дохода – нет налога. Продавцу следует подготовить декларацию и документально подтвердить суммы купли-продажи.
Можно ли умышленно занизить цену квартиры в договоре, чтобы уменьшить прибыль и, следовательно, налог? Теоретически да, но в ограниченных пределах.
Подвох кадастровой стоимости.
Цена объектов, приобретённых после 01.01.2016 г., высчитывается налоговиками с двух позиций:
- исходя из цены указанной в договоре, либо
- 70% от кадастровой стоимости объекта (она теперь приближена к рыночной).
Для расчёта налога берётся больший показатель. Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра.
Пример
Вы купили, а потом продали квартиру за одинаковую сумму – 1,3 млн рублей. Налогов быть не должно. Однако!
Налоговики установили, что кадастровая стоимость объекта составляет 2,6 млн. руб. Именно этот показатель и возьмут для расчета налога, а точнее 70% от 2,6 млн. рублей.
Расчет: 2 600 000 * 70% = 1 820 000 рублей – это реальная цена квартиры (так будет считать налоговая).
Из 1 820 000 рублей вычтут стоимость, по которой вы купили квартиру, т. е. 1,3 млн рублей. Остается 520 тыс.руб. – это ваш доход. С него удержат 13%, т. е. 520 т. р. * 13%= 67 600 рублей.
Имущественный вычет
Одним из способов избежания уплаты налога при продаже квартиры является использование имущественного налогового вычета.
Базой считается сумма сделки либо 70 процентов кадастровой стоимости квартиры — в зависимости от того, какая из величин больше. Правило введено также Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ и распространяется на недвижимость, полученную с 2016 года. Если квартира куплена раньше, то за налоговую базу принимается продажная цена.
Кадастровая стоимость определяется при постановке объекта на кадастровый учет и применяется для целей налога на имущество физических лиц. Сведения об этой стоимости можно увидеть в выписке из ЕГРН или кадастровом паспорте объекта.
До 2016 года
Налоговое законодательство устанавливает некоторое послабление для налогоплательщиков, которые приобрели свое жилище до 2016 года. Такие хозяева освобождаются от обязательств по внесению подоходного налога, если проданная квартира находилась в собственности более 3 лет. На момент 2019 года хозяев, которые бы купили недвижимость до 2016 года и владели ей меньше 3 лет, просто не может быть, поэтому это нововведение малоактуально.
Кто платит налог с продажи квартиры продавец или покупатель
Так как покупатель, затрачивает собственные денежные средства, передавая их продавцу недвижимости, то он получает право на получение налогового возврата с уплачиваемого подоходного удержания, если не исчерпал данное право ранее, на предшествующих сделках, а также если предоставление установленной льготы не противоречит законодательству по иным основаниям.
Налоги при продаже квартиры: какие, когда, сколько, как и кому платить
Кроме указанного сбора на пенсионное страхование, покупателю нужно будет заплатить государственную пошлину в размере 1% от стоимости объекта, а также потратиться на оплату административных сборов за переоформление права собственности в Государственном реестре вещественных прав. Размеры административных сборов зависят от срочности переоформления.
Методы расчета налога с примерами
За вычетом понесенных трат на приобретение
Если вы можете подтвердить расходы на покупку объекта, если имеется договор, то применяем эту схему.
Пример: Вы приобрели квартиру в октябре 2016 года за 5,3 млн. руб. и сохранили подтверждающие сделку документы, а продать ее собираетесь до конца 2018 года. Выходит, что вы владеете квартирой менее пяти лет, значит обязаны заплатить НДФЛ на прибыль от сделки. Если вам удастся совершить сделку на 6 млн. руб., то ваша прибыль составит 700 тыс. руб.
НДФЛ = (6 000 000 – 5 300 000) х 13 % = 91 000.
Вместо этого способа можно использовать налоговый вычет. Объединить эти 2 способа расчета нельзя.
Налоговый вычет при купле-продаже жилья
Законы РФ предполагают гарантированные льготы для продавцов квартир и домов. Сумма налогового вычета отнимается от суммы, полученной в результате продажи или покупки жилья.
Для продавца польза состоит в том, что окончательно НДФЛ начисляется на итоговую сумму, размер которой уменьшается после вычета. Соответственно, придется оплачивать меньший взнос.
На данный момент объем налогового вычета составляет 1 млн. руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или долей в указанном имуществе.
Для иных объектов недвижимости (например, гараж) вычет составляет 250 тыс. руб. Вы можете как использовать весь объем на одну сделку, так и на несколько, но на протяжении года.
Влияние кадастровой стоимости на НДФЛ
С 2016 года при продаже недвижимости владелец должен принимать во внимание кадастровую стоимость объекта для расчета налога.
Если величина кадастровой стоимости, умноженная на коэффициент 0,7, больше фактической цены продаваемого жилья, то НДФЛ рассчитывается от нее.
Если же реальная цена продажи выше, то налог рассчитывается от нее.
[1]
Смотрите примеры расчета налогов для такой ситуации.
Вариант 1: Вы продаете жилье за 4 млн. рублей, кадастровая стоимость – 6,9 млн., с коэффициентом 0,7 полученная сумма больше фактической цены. Значит, налог платят с большей суммы.
6 900 000 х 0,7 = 4 830 000 (кадастровая стоимость с коэффициентом).
4 830 000 (кадастровая цена с коэффициентом) > 4 000 000 (реальная цена продажи).
Значит от 4 830 000 мы будем рассчитывать налог по одной из двух схем, как в примерах выше.
Вариант 2: Допустим, вы купили дом за 9,4 млн. руб., а затем продали его за 10,9 млн. Кадастровая стоимость при этом – 11,6 млн. После умножения на коэффициент (11,6 х 0,7) очевидно, что 8,12 млн. меньше фактической стоимости. Это значит, что налог надо считать от фактической цены.
НДФЛ считаем от 10 900 000.